Uw browser (Internet Explorer 8 of lager) is sterk gedateerd. Deze versie bevat veiligheidslekken en toont niet alle functies van deze of andere websites. Bekijk hier hoe u uw browser kunt upgraden.

X

Woningtoewijzingbeleid vanaf 2015 - update 15 augustus 2019

De voorgeschiedenis

Toen Bouwvereniging Woningzorg in 1917 werd opgericht, werden de woningen conform de doelstelling in de statuten toegewezen aan "personen met een ambtelijke status". Deze status hield in dat men een ambtseed had afgelegd die niet alleen garandeerde dat men van onbesproken gedrag was, maar dat men ook een vaste aanstelling bij Rijk, Provincie of Gemeente had, met een bijbehorende vaste werkkring en een vast inkomen.

De gevraagde ambtenarenstatus garandeerde de Bouwvereniging de opbrengst van de huurpenningen én een sociale stabiliteit in de opbouw van het huurdersbestand, een zekere sociale samenhang in deze wijk. Een wijk die gaandeweg in Maastricht het predicaat “ambtenarenwijk” kreeg.

De tijden veranderden. Aloude begrippen en de ooit zo gecultiveerde ambtenarenstatus gingen op de schop. De samenleving moest alles in een ‘breder perspectief’ gaan zien. Allerlei 'heilige huisjes' werden ter discussie gesteld. Als gevolg van deze snelle ontwikkelingen kwam in een aantal stadswijken in ons land de sociale en maatschappelijke samenhang onder spanning te staan.

In de loop der jaren is de term "ambtenaar" in de doelstelling van Bouwvereniging Woningzorg uitgebreid met: "en daarmede gelijk te stellen personen". Hiermee werd een rekbaarder interpretatie van de oorspronkelijke doelstelling geïntroduceerd. Onduidelijk is waar de interpretatiegrens ligt. Hoe ver kan men deze oprekken zonder dat men met de oorspronkelijke doelstelling als zodanig in conflict komt? Het niet duidelijk aangeven van grenzen (hoe moeilijk ook), kan tot niet bedoelde resultaten en neveneffecten leiden.

Bouwvereniging Woningzorg is zich ook op dit vlak bewust van haar verantwoording, en wil een bepaald houvast bieden. Zeker in deze tijd waarin voortdurende veranderingen, flexibiliteit en het plaatsen van vraagtekens bij veel verworvenheden aan de orde zijn. Het is dan ook logisch dat niet alleen het materiële aspect - de zekerheid van huurpenningen - een rol in de woningtoewijzing moet spelen, maar in grote mate ook de inmiddels historisch gegroeide sociale samenhang van onze Woningzorg-wijk. Dit alles onder de noemer: "handhaving van de sociale en maatschappelijke stabiliteit van de woonomgeving".

In het Beleidscontourenplan is aangegeven dat de doelstelling van Woningzorg (als basis bij de toewijzing van woningen) specifieker moet worden aangegeven dan eerder is geformuleerd en beschreven in de statuten van de bouwvereniging. Huurders en kandidaat-huurders dienen er zich van bewust te zijn dat de woningen gelegen zijn binnen een historisch architectonisch ensemble (monumentale en dominante bouwwerken) en dat deze woonomgeving zeker niet als sociaal zwak te kenmerken is.

De statuten dienen op dit onderdeel te worden aangepast: "Bouwvereniging Woningzorg beheert een historisch architectonisch ensemble en verhuurt monumenten en dominante bouwwerken aan personen die een sterke sociaal-maatschappelijke positie innemen en affiniteit hebben met het bijzondere karakter van de woningen, de woonbuurt en de woongemeenschap."

Bij de toewijzing van de woningen moeten zo objectief mogelijke criteria worden gehanteerd. Deze criteria worden aan elke kandidaat-huurder kenbaar gemaakt en zijn, na een eventuele toewijzing, ook achteraf toetsbaar.


A. Toewijzingscriteria

1. Gezinssamenstelling

De 106 woningen van de Bouwvereniging Woningzorg bestaan alle uit ruime grondgebonden eengezinswoningen, waarvan het merendeel beschikt over een ruime tuin. De woningen zijn dan ook uitermate geschikt voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens, in casu (echt)paren en gezinnen met kind(eren).

Ondanks de maatschappelijke tendens van het ontstaan van steeds meer éénpersoonshuishoudens, zullen bij Bouwvereniging Woningzorg alleen nog woningen worden toegewezen aan kandidaat-huurders die een formeel gezin vormen. Onder een formeel gezin verstaan we mensen die beschikken over een notarieel samenlevingscontract, die een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, wettelijk gehuwd zijn, of een éénoudergezin met één of meerdere kind(eren) vormen. Daarnaast zijn uiteraard de andere in dit kader te hanteren criteria van toepassing. Een en ander impliceert dat de woningen van Bouwvereniging Woningzorg niet zullen worden verhuurd aan alleenstaanden, waaronder studenten en delers.

2. Inkomenstoets
Een aanzienlijk deel van deze woningen kan worden aangemerkt als vrije sector-woningen. Bouwvereniging Woningzorg verwacht van de kandidaat-huurder dat het inkomen voldoende is om de huurprijs (blijvend) te kunnen betalen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de Bouwvereniging aan inkomenspolitiek doet of gaat doen, het betreft uitsluitend om een inkomenstoets ten tijde van inschrijving als kandidaat-huurder en een tweede inkomenstoets ten tijde van het mogelijk toewijzen van een woning. Dit als financiële waarborg voor de bouwvereniging.

De Bouwvereniging Woningzorg heeft geen sociaal maatschappelijke doelstelling voor wat betreft het huisvesten van gezinnen met een laag inkomen.Gelet op de hoogte van het (toekomstig) huurniveau van de woningen hanteert Bouwvereniging Woningzorg een minimale inkomenseis. Het bedrag van deze inkomensgrens wordt jaarlijks geïndexeerd. De huidige maatschappelijk aanvaarde gezamenlijk gezinsinkomensgrens bij de vrije sector huurwoningen is gelegen bij minimaal € 42.500,-- (prijspeil 15 augustus 2019) bruto per jaar. Het gezamenlijk inkomen van de huurder en diens partner, exclusief het mogelijk inkomen van de (eventuele) kinderen, dient aan deze minimuminkomensgrens te voldoen. Het bestuur is bevoegd om in uitzonderlijke gevallen van het beleid af te wijken.

De inkomenstoets van kandidaat-huurders zal twee maal plaatsvinden; eenmaal bij inschrijving en nogmaals bij het aanbieden van een woning. Dit om tussentijdse veranderingen op te kunnen vangen. 

3. Intakegesprek
Al de hiervoor genoemde objectieve criteria kunnen niet waarborgen dat de kandidaat- huurder voldoet aan het gewenste profiel dat past binnen de gewenste sociale en maatschappelijke samenhang. Een vertegenwoordiging van het bestuur van de bouwvereniging zal dan ook een intakegesprek houden als een (subjectieve) toets of de kandidaat-huurder aan dit gewenst profiel voldoet. Het beeld dat tijdens dit intakegesprek wordt verkregen wordt meegewogen in de beslissing om deze kandidaat wel of niet op te nemen in de lijst van woningzoekenden.
 

B. Inschrijfprocedure

1. Inschrijfformulier
Geïnteresseerde kandidaat-huurders kunnen bij het secretariaat van de bouwvereniging schriftelijk een verzoek indienen om te worden ingeschreven op een kandidatenlijst. Dit kan door het ingevulde inschrijfformulier met gevraagde toevoegingen aan BV Woningzorg te doen toekomen. Het inschrijfformulier en het bijbehorende woningtoewijzingbeleid zijn te vinden op www.bvwoningzorg.nl. Op verzoek kan Bouwvereniging Woningzorg ook op papier het inschrijfformulier en de bijbehorende brochure aan de kandidaat-huurder bezorgen.

Een kandidaat-huurder kan zich laten inschrijven voor een specifieke groep van woningen: groep van 66 woningen (monumenten) of groep van 40 woningen (dominante bouwwerken). Uitdrukkelijk zal aan de kandidaat-huurder kenbaar worden gemaakt dat aan de inschrijving geen enkel recht op woonruimte kan worden ontleend.

Aan de inschrijving zijn kosten verbonden. De hoogte hiervan wordt jaarlijks door het bestuur, nadat zij de Algemene Vergadering hieromtrent heeft gehoord, vastgesteld. Het bedrag van € 50 werd op de Algemene Ledenvergadering van 21 mei 2014 zowel door bestuur als door leden als redelijk beschouwd en daarmee vastgesteld.
- Onvolledig ingevulde formulieren worden niet in behandeling genomen.
- Ontvangst van de inschrijving en het inschrijfgeld wordt schriftelijk (brief of e-mail) bevestigd.
- De inschrijving wordt in behandeling genomen als alle benodigde zaken (volledig ingevuld inschrijfformulier, kopieën van ID-bewijzen en inkomensbewijzen) ontvangen zijn.
- Indien de inschrijving wordt gehonoreerd, wordt door de kandidaat-huurder € 50 inschrijfgeld betaald. Hierna is de inschrijving definitief.
- Indien de inschrijving niet kan worden gehonoreerd, volgt eveneens een schriftelijk bericht. De reden van afwijzing wordt hierin vermeld. 

2. Lijst van ingeschreven kandidaat-huurders
Het bestuur houdt een lijst van inschrijving van kandidaat-huurders bij. Hierbij wordt een volgnummer per inschrijving aangegeven dat alleen bij de inschrijver en het bestuur bekend is.
- Een inschrijving geldt voor de duur van twee jaar. Na deze termijn volgt automatische afvoering van de inschrijflijst. Verlenging is mogelijk. Het bestuur zal in de maand voorafgaand aan de einddatum van de inschrijftermijn de kandidaat-huurder attenderen op het naderend einde van de termijn. De kandidaat-huurder dient de verlenging zelf in de maand voorafgaande aan de maand van afvoering schriftelijk aan te vragen, waarna het bestuur beslist.
- Bij wijziging van de inschrijfgegevens dient de kandidaat-huurder dit schriftelijk per brief of e-mail (info@bvwoningzorg.nl) door te geven, onder vermelding van de nieuwe gegevens.

3. Prioriteitsvolgorde
Het bestuur zal een prioriteitsvolgorde aangeven bij de potentiële toewijzing van een woning aan een kandidaat-huurder. De inschrijfnummers zullen dan ook verdeeld worden in de verschillende categorieën.
a. Huidige huurders hebben voorrang bij het toewijzen van een vrij gekomen woning. Toewijzing geschiedt in volgorde op de inschrijflijst. Er wordt geen onderlinge voorrang verleend.
Huidige huurders kunnen zich laten inschrijven voor (een) specifieke woning(en). De betrokken kandidaat zal alleen worden aangeschreven indien een woning vrijkomt conform zijn eerder aangegeven voorkeur(en). De huurprijs van de nieuwe woning zal worden aangepast aan het huurniveau zoals is vermeld in het huurbeleid van de bouwvereniging.
Voordat er een definitieve beslissing wordt genomen over de verhuizing zal de huidige woning van degene die intern wil verhuizen worden gecontroleerd op kwaliteit van het onderhoud dat voor rekening is van de huurder. Toestemming
voor de voorgenomen interne verhuizing hangt mede hier van af. Bij (ernstige) nalatigheid beslist het bestuur of de toestemming gegeven wordt en/of wat de consequenties voor de zittende huurder zijn.
b. Kinderen van huidige huurders hebben voorrang boven kandidaat-huurders van buitenaf. Ook deze kinderen van huurders dienen aan de eerder genoemde toewijzingscriteria (gezinssamenstelling, inkomenstoets, intakegesprek) te voldoen.
Kinderen van huidige huurders mogen een aangeboden woning weigeren. Na de eerste weigering blijft de plaats op de inschrijflijst gehandhaafd. Na de tweede weigering volgt plaatsing onderaan de inschrijflijst, en na de derde weigering volgt verwijdering van de inschrijflijst.
c. Buitenstaanders mogen twee keer weigeren. Na de eerste weigering volgt plaatsing onderaan de inschrijflijst, en na de tweede weigering volgt verwijdering van de inschrijflijst. 
d. De Bouwvereniging houdt in principe geen rekening met urgentie, tenzij er zwaarwegende redenen aanwezig zijn om hiervan af te wijken. Een dergelijke beslissing dient schriftelijk onderbouwd en unaniem door het bestuur ondersteund te worden.


C. Woningacceptatie

Indien een woning vrijkomt, stuurt de secretaris een mail met deze bekendmaking en relevante informatie over de woning (aantal kamers, wel of geen tuin, huurprijs) naar alle ingeschrevenen op de wachtlijst. Alle ingeschreven kunnen reageren binnen een reële tijdsspanne, t.w. 14 dagen. Uit de reacties die binnenkomen wordt de vrijgekomen woning aangeboden aan degene met de hoogste positie op de wachtlijst. De drie bestaande categorieën op de wachtlijst (interne verhuizingen, kinderen van huurders en buitenstaander) worden hierbij gehandhaafd. Na aanbieding van de woning worden de overige respondenten per mail hierover geïnformeerd.

Bij de woningaanbieding krijgt de kandidaat-huurder informatie over de nieuwe huurprijs, de verbeteringen die door de bouwvereniging worden aangebracht en welke keuzes hierin door de kandidaat-huurder nog te maken zijn. Daarnaast kan hij/zij kenbaar maken welke wensen hij/zij heeft. Het bestuur stelt de kandidaat-huurder binnen twee werkdagen ervan in kennis of deze wensen ingewilligd kunnen worden.

De kandidaat-huurder krijgt de gelegenheid om de woning onder goede omstandigheden (overdag op werkdagen) te bezichtigen. De termijn waarbinnen dit dient plaats te vinden zal per woningmutatie door het bestuur worden bepaald.

De kandidaat-huurder heeft na deze bezichtiging drie kalenderdagen de tijd om te beslissen of hij/zij deze woning accepteert. Mocht hij/zij deze woning niet accepteren, dan herhaalt de procedure zich met de als tweede geplaatste geïnteresseerde. De verwachting is dat dit minder vaak voor zal komen dan bij het huidige protocol, omdat de geïnteresseerde kandidaat-huurder pas interesse aangeeft nadat hij of zij kennis heeft genomen van relevante informatie over de woning.

Vanaf 1 maart 2016 wordt aan nieuwe huurders bij het betrekken van de woning een borg van één maand huur gevraagd. Daarnaast wordt hen ook gevraagd te tekenen voor de huidige staat van de woning (gedocumenteerd aan de hand van foto's). 

  

D. Klachten- en bezwaarprocedure

Kandidaat-huurders kunnen een klacht of bezwaar tegen de gang van zaken bij de inschrijving en/of toewijzing schriftelijk indienen. Dit kan bij het secretariaat van de bouwvereniging, per e-mail (info@bvwoningzorg.nl) of brief.
Het bestuur zal de Raad van Commissarissen (RvC) van deze klacht in kennis stellen. De beslissing van het bestuur omtrent de ingediende klacht of bezwaar zal eveneens ter kennis worden gesteld aan de RvC.

Indien de kandidaat-huurder zich niet kan verenigen met de beslissing van het bestuur, kan deze zich via het secretariaat van de bouwvereniging schriftelijk of per e-mail wenden tot de RvC met het verzoek de klacht/het bezwaar in behandeling te nemen en ter zake een uitspraak te doen. De beslissing van de RvC op de klacht of het bezwaar zal eveneens ter kennis worden gesteld aan het bestuur.



update 15 augustus 2019